住宅ローンが残っていてもリースバックはできる？成立の条件と注意点を解説

​「住宅ローンの返済が苦しいけれど、今の家には住み続けたい」「まとまった資金が必要だが、ローンの残債がある」といった悩みを持つ方にとって、リースバックは有力な選択肢です。

結論から言うと、住宅ローンが残っていてもリースバックを利用することは可能です。しかし、そのためには「ある条件」をクリアしなければなりません。

この記事では、ローン残債がある場合のリースバックの仕組みを分かりやすく解説します。

​■リースバック成立の絶対条件は「ローンの完済」

リースバックを利用して家を売却するには、売却と同時に住宅ローンを全額返済し、銀行が設定している「抵当権」を抹消する必要があります。

抵当権がついたままでは、不動産会社は物件を買い取ることができません。

つまり、「売却代金」や「手持ちの現金」を使って、ローンをゼロにできるかどうかが最大のポイントになります。

​■アンダーローンの場合はスムーズに契約できる

「アンダーローン」とは、家の売却価格がローンの残債を上回っている状態のことです。例えば、ローンの残りが1,500万円で、家が2,000万円で売れるようなケースです。

この場合、売ったお金でローンをすべて返せるため、問題なくリースバックを利用できます。残った500万円は、老後資金や生活費として自由に使うことができます。

​■オーバーローンの場合は工夫が必要

逆に、売却価格よりもローンの残りの方が多い状態を「オーバーローン」と言います。例えば、ローンの残りが2,500万円なのに、2,000万円でしか売れないようなケースです。

この場合、普通に売るだけでは500万円足りないため、原則としてリースバックはできません。ただし、以下の方法で解決できる可能性があります。

・足りない分（500万円）を貯金などの自己資金で補填する

・親族から資金を借りて完済する

・「任意売却」という手続きを併用し、銀行と交渉する

​■ローンを完済するメリット

リースバックでローンを完済すると、これまでの重い月々の返済から解放されます。また、固定資産税や火災保険料などの維持費も、所有者ではなくなるため支払う必要がなくなります。

毎月の支払いが「家賃」だけに一本化されるため、家計の管理がしやすくなるのが大きな利点です。

​■リースバック後の「家賃」に注意

ローンはなくなりますが、代わりに毎月の家賃が発生します。リースバックの家賃は「売却価格」に連動して決まるため、ローン返済額よりも家賃が高くなってしまうケースも珍しくありません。

せっかくローンを完済しても、家賃の支払いで生活が苦しくなっては本末転倒です。契約前に「無理なく払い続けられる家賃か」をしっかりシミュレーションしましょう。

​■まとめ：まずは「査定」と「残債確認」から

住宅ローンが残っている状態でリースバックを成功させる第一歩は、現在のローンの残高を正確に把握し、今の家がいくらで売れるかを調べることです。

「売却額でローンを消せるか？」という現実的なラインを知ることで、最適な判断ができるようになります。