市街化調整区域・再建築不可でも諦めない！リースバックで住宅ローン問題を解決する方法
「今の家に住み続けたい。でも、ローンが払えない……」
「古い家で再建築もできないから、売れないと言われた……」
そんな悩みを持つ方にとって、**「リースバック」**は暗闇に差し込む光となる可能性があります。
特に、資産価値が低いとみなされがちな「市街化調整区域」や「再建築不可」の物件でも、専門的なノウハウを持つ業者を選べば、リースバックは十分に可能です。
1. なぜ「市街化調整区域」や「再建築不可」は売却が難しいのか？
まず、なぜこれらの物件が一般的な不動産市場で敬遠されるのか、その理由を整理しましょう。
■市街化調整区域とは
都市化を抑制する地域であり、原則として新しい建物を建てることが制限されています。自治体の許可がなければ建て替えや増改築が難しく、**「土地としての活用ニーズが低い」**と判断されるため、一般的な居住用物件としての需要が極めて限定的です。
■再建築不可物件とは
接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていないなどの理由で、今ある建物を取り壊した後に新しい家を建てることができない物件です。
銀行は担保価値を低く見積もるため、買主が住宅ローンを組めないことが多く、現金一括購入者を探すしかありません。
これらの物件は、通常の仲介売却では「いつ売れるかわからない」「価格を大幅に下げないと買い手がつかない」というジレンマを抱えています。
2. 「訳あり物件」でもリースバックができる理由
一般的な不動産会社に断られたとしても、リースバックを専門（あるいは得意）とする業者であれば対応できる場合があります。その理由は、彼らの評価基準が「転売価格」だけではないからです。
収益物件としての評価： リースバック業者は、その家を「誰かに売るための商品」としてだけでなく、「家賃収入を生む投資物件」として評価します。
独自の活用ルート： 再建築ができなくても、リノベーションをして賃貸に出す、あるいは隣地所有者へ売却するといった独自の出口戦略を持っている専門業者が存在します。
所有者の「住み続けたい」という意志： リースバックは所有者がそのまま住み続けることが前提です。空き家になるリスクが低いため、投資家にとっては安定した投資先となり得るのです。
3. 市街化調整区域・再建築不可でリースバックを利用する5つのメリット
収入減や生活苦に直面している方にとって、リースバックには以下のような具体的な恩恵があります。
① 即座に現金を手に入れ、ローンを完済できる
売却代金で住宅ローンを一括返済できます。また、手元に残った資金は生活費や教育費、借金の返済などに自由に使えます。
② 「再建築不可」という爆弾を処分できる
将来、相続が発生した際に、子供たちが「売れない・建てられない家」を引き継いで困ることを防げます。今のうちに現金化しつつ、住む権利だけを確保するのは賢い資産整理です。
③ 引っ越し不要で生活環境が変わらない
高齢の方や学童期のお子様がいる家庭にとって、住環境が変わらないことは最大のメリットです。市街化調整区域など、静かな環境に愛着がある場合も、そのままの暮らしを守れます。
④ 固定資産税・維持費の負担がなくなる
所有権が移転するため、毎年の固定資産税や都市計画税の支払いがなくなります。また、建物の大きな修繕負担をオーナー（買主）側が持つ契約にすれば、突発的な支出も抑えられます。
⑤ 誰にも知られずに経済状況を立て直せる
「お金に困って家を売った」という事実は、ご近所には一切わかりません。見た目の生活は何も変わらないため、プライバシーを守りながら再起を図れます。
4. リースバックを成功させるための注意点（重要）
ただし、条件が特殊な物件だけに、以下の点には十分な注意が必要です。
買取価格は市場価格より低くなる： もともと流動性が低い物件であるため、買取価格は市場相場の6割〜8割、場合によってはそれ以下になることもあります。
家賃設定の確認： 買取価格が安くても、家賃が高すぎれば生活を圧迫します。無理のない家賃設定（利回り計算に基づきます）を提示してくれる業者を選びましょう。
契約期間の確認： 「普通借家契約」なのか「定期借家契約」なのかを確認してください。長く住み続けたい場合は、更新可能な普通借家契約を推奨します。
5. 専門業者選びがすべてを決める
市街化調整区域や再建築不可物件のリースバックは、どこの不動産会社でもできるわけではありません。
大手不動産会社はリスクを避けて断るケースが多いですが、地域密着型や「訳あり物件」に特化した業者は、その土地の特性を理解し、前向きな査定をしてくれます。
特におすすめなのが、**いえキープ**のような、個別の事情に寄り添い、柔軟な対応を行っているサービスです。
◎他の会社で「再建築不可だから」と断られた。
◎市街化調整区域で査定すらしてもらえなかった。
◎今のローン返済額よりも安い家賃で住み続けたい。
こうした切実な要望に対して、専門的な知見から最適なプランを提案してくれます。
結論：家を「負債」から「救世主」に変える
収入が減り、住宅ローンの返済が苦しくなると、「家さえなければ……」と自分を責めてしまうかもしれません。
しかし、これまで守ってきたその家は、リースバックという手法を使えば、あなたと家族の生活を守るための**強力な資金源（キャッシュ）**に変わります。
「市街化調整区域だから」「再建築不可だから」と諦める必要はありません。まずは専門家に相談し、あなたの家がいくらで売れ、いくらの家賃で住み続けられるのか、シミュレーションすることから始めてみませんか？
■あなたの住まいと未来を守る第一歩。
市街化調整区域・再建築不可物件のリースバック相談は、ぜひ一度いえキープへお問い合わせください。
専門スタッフが、あなたの状況に合わせた最適な解決策を一緒に考えます。